На вопросы читателей отвечает адвокат доктор Виктор Шульц

Права квартиросъемщиков

Продажа не прекращает наём жилья

Несколько лет тому назад наша семья сняла квартиру. При подписании договора найма жилого помещения хозяин нам сказал, что мы можем в ней прожить всю жизнь. Однако на днях он заявил мне и моей жене, что мы должны освободить квартиру, так как он ее продает „выгодному покупателю“. Вправе ли хозяин квартиры с нами так поступить?

Oleg Seibel

Waiblingen

 Требование хозяина освободить квартиру на том основании, что он ее продает третьему лицу, незаконно. Не может этого потребовать и новый собственник квартиры. В законе (§ 566 BGB) установлен принцип: „Продажа не прекращает наем жилья“ („Kauf bricht nicht die Miete“). Это означает, что в случае сдачи квартиры в наем и последующей ее продажи третьему лицу, приобретатель вступает в права и обязанности квартиросдатчика, вытекающие из найма за время, пока последний владел этой квартирой. Старый и новый собственники квартиры могут расторгнуть договор найма только на общих основаниях, установленных в законе.

В нашем доме поселился «замечательный» сосед

В нашем тихом доме, где живут в основном люди старшего поколения, недавно поселилась молодая женщина, которая, как я поняла, занимается проституцией. К ней постоянно приходят мужчины, называющие себя „фраерами“. Все это нарушает мой жилищный покой, так как моя квартира расположена на одной лестничной площадке с квартирой этой женщины. Я сообщила об этом в полицию, где мне

сказали, что все проверят и дадут ответ. При повторной встречи в полиции один полицейский мне что-то долго на непонятном для меня бюрократическом языке разъяснял. Поняла только его слова, когда он в конце разговора сказал: „Alles in Ordnung“. Однако все ли тут действительно in Ordnung? Как мне поступить в сложившейся ситуации?

Natalia Kuhn

Böblingen

Проституция в Германии не запрещена законом. Доходы от нее, как и от любой другой деятельности, облагаются даже налогами. Проститутки имеют социальное страхование. Законом все же предусмотрено, что на основе постановлений правительств федеральных земель она может в населенных пунктах с числом жителей до 50000 человек быть совсем запрещена или допущена (при более 20000 человек жителей) только на определенной части территории общины. Заниматься проституцией запрещено на дорогах, площадях и в других общественных местах. При этом под угрозой уголовного наказания (§ 184 a, b StGB) она запрещена вблизи школ, в других местах или в домах, где живут дети до 18 лет, если это отрицательно может сказаться на их нравственном воспитании. Так как в доме, где проживает читательница, судя по ее письму, не живут дети, то вряд ли могут быть найдены какие-либо основания для того, чтобы запретить ее соседке и дальше заниматься «горизонтальным промыслом».

Нашей читательнице можно в этой ситуации посочувствовать. К сожалению, не всегда имеешь возможность выбирать себе соседей по душе, особенно если живешь в многоквартирном доме. Сказанное, однако, не означает, что квартиросъемщик абсолютно беззащитен перед соседями, нарушающими его покой в жилом доме.

Важно знать свои права. В изложенном случае читательница имеет право потребовать снижения квартирной платы. Обычно в домах, используемых в качестве борделя или при наличии соседки, занимающейся проституцией, квартиросъемщик имеет право согласно установившейся судебной практике, потребовать уменьшения квартирной платы от 25% до 30%.

Читательнице можно посоветовать написать владельцу дома или квартиросдатчику письмо, в котором следует указать, что в связи с названными выше обстоятельствами

она отныне будет выплачивать вместо, например, 500 € квартплаты только 375 или 350 €.

В таком случае уже сам хозяин дома или квартиросдатчик, чтобы избежать убытков из-за уменьшения квартплаты, будет искать возможность избавиться от квартиросъемщицы, занимающейся проституцией.

Угроза здоровью

Год тому назад наша семья сняла квартиру. Вначале мы все радовались, что наконец-то вырвались из Wohnheim(a). К сожалению, через некоторое время у меня и у моих детей появилась аллергия, постоянная усталость и головные боли. Наш лечащий врач объяснил это состоянием квартиры, при строительстве которой применялись особые материалы. Действительно, когда я бываю вне дома, то чувствую себя намного лучше. Могу ли я в этой связи немедленно расторгнуть договор найма жилья?

Katja Baumann

Pforzheim

Закон (§ 569 BGB) в таких случаях предусматривает: Если квартира или иное помещение, предназначенное для пребывания людей, находиться в таком состоянии, что их использование связано со значительной угрозой здоровью, то наниматель (квартиросъемщик) может расторгнуть договор найма без соблюдения срока предупреждения о расторжении договора, даже если при заключении договора он знал об угрожающем состоянии помещения на момент заключения договора или отказался от прав, предоставленных ему на случай подобного состояния помещения.

Залог (Kaution)

Какую денежную сумму может затребовать квартиросдатчик в качестве залога (Kaution)?

Sergej Sulz

Ludwigsburg

В законе (§ 551 BGB) сказано однозначно, что залог не должен превышать тройную месячную квартирную плату. Договариваться на меньшую сумму можно, но на большую сумму – нельзя. Такая договоренность была бы недействительной.

При определении размера залога в расчет принимается только так называемая Kaltmiete. Расходы на эксплуатацию жилья (Betriebskosten), например, расходы на отопление, на воду, на освещение, на услуги Hausmeister(a) и т.п. не учитываются.

Квартиросъемщик имеет право выплачивать денежный залог (Kaution) тремя равными частями помесячно. Однако первая часть должна быть выплачена обязательно к моменту вступления в силу отношений найма жилья.

 

просмотров: 102
Один комментарий
  1. Спасибо, отличная статья.

Написать комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *